הרפורמה הצרכנית להגברת שקיפות המידע ללקוחות הבנקים ולשיפור סביבת התחרות בשוק המשכנתאות

בנק ישראל הודיע  כי ב01/09/2022 תכנס לתוקפה רפורמה בענף המשכנתאות כדי להקל על ציבור נוטלי המשכנתאות בתהליך קבלת המשכנתא, כאשר המטרה היא הגברת הפשטות, השקיפות ויכולת השוואה בין הצעות הבנקים, כאמור, הרפורמה תכנס לתוקף בעוד כחודש.
לצורך קידום הרפורמה, בכוונת בנק ישראל להנחות את הבנקים במספר צעדים, אחלק אותם ל-2 קטגוריות על פי הגדרת המטרה של בנק ישראל.
שקיפות ויכולת השוואה:
1. סל תמהילי משכנתא
בבסיס יכולת ההשוואה, בנק ישראל ידרוש מהבנקים להציג ללקוח 3 אישורים עקרוניים לתיק משכנתא, שבו הלקוח יבחר את התקופות.
• 100% קבועה לא צמודה
• 1/3 קבועה לא צמודה, 1/3 צמודה משתנה ו-1/3 צמודה לריבית הפריים
• 1/2 קבועה לא צמודה ו-1/2 צמודה לריבית הפריים
בנוסף לשלושת ההרכבים, הלקוח יוכל להרכיב אישור רביעי על פי שיקול דעתו ובהתאם להנחיות בנק ישראל (מינימום 1/3 ריבית קבועה).
2. אישור עקרוני בטופס אחיד. כלומר, האופן הויזואלי של האישור העקרוני יהיה אחיד. שמות המסלולים, סוג הריבית, מועדי שינויי הריבית וכו' יהיו זהים בכל הצעות הבנקים.
3. האישור יכלול את סך החזר התשלומים בתיק ויציג את סך תשלומי הריבית הצפויים.
4. הצגת כלי השוואתי נוסף ללווים, החזר חודשי מקסימלי הצפוי בכל הצעה.
פשטות:
1. הגבלת זמן עד למתן האישור העקרוני, הוראה לבנקים לקצר את לוחות הזמנים.
2. הגשת בקשות וקבלת אישורים עקרוניים וכן קבלת מידע באופן דיגיטלי ללקוחות כל הבנקים.
3. בנושא מחזורי משכנתא, על הבנקים להציג את המידע כולל עמלות פרעון מוקדם וכן לספק תחזית ככלי השוואה בין התיק הקיים לתיק המשכנתא לאחר המחזור.
בשורה לציבור הלווים? כן ולא, מה שבטוח אולי
למה כן? דיגיטציה - הדגש שבנק ישראל שם לנגד עיניו בנושא האפשרויות להגשת בקשות, אישורים וכן קבלת מידע באופן מקוון הוא צעד מבורך שיקל על הלווים ויוכל להפחית את הצורך של הלווים להגיע לבנק, לבזבז את זמנו ואת זמן הבנקאי במטרה להדפיס דף שיוכל לראות באופן מקוון. קיצור לוחות זמנים – לקבל תוך ימים אחדים אישור עקרוני? חלום של כל לווה.
למה לא? כולנו דומים? כל משק בית בישראל שונה בתכלית מרעהו. יכולת ההשוואה בין התמהילים ושמות המסלולים מבורכת אך בפועל כל אחד מהרכבי המשכנתא המוצעים טומן בחובו סיכונים שונים ומשמעויות רבות. לדוגמא, תמהיל השלישים. ההחזר החודשי ב- 2/3 מהתיק עשוי להשתנות מספר פעמים בשנה, האם כל משק בית ערוך לכך ויוכל לשאת תנודתיות בהחזר החודשי? כנראה שלא.
למה אולי? קצת אופטימיות לא תזיק – עצם העובדה שבנק ישראל נוקט בחודשים האחרונים מגלה אקטיביות בשוק המשכנתאות עם שלל הנחיות וחידושים, סימן טוב! נושא המשכנתאות חשוב לצמרת הבכירה במשק הישראלי ויש מי שמעוניין לחדש ולהיטיב עם הלווים.
היתרון המשמעותי הוא, בנוסף לשלושת הרכבי סל המשכנתא הגנריים, בנק ישראל מבין כי לצורך התאמת תיק המשכנתא ללווה, יש לכל אחד מאיתנו את האפשרות לבנות את תיק המשכנתא שלנו בהתאמה אישית (בעמידה בנהלים כמובן) תוך דגש על יכולות פיננסיות משפחתיות בהווה ובעתיד.
בואו ניקח דוגמא קטנה
משכנתא שנלקחת היום, ל20 שנה בריבית קבועה לא צמודה למדד ובריבית של 5%
יתרון – במשך כל חיי המשכנתא נשלם את אותו ההחזר החודשי ללא חשש מהצמדות/עליות ריבית.
חסרונות- 1. תמחור ריבית גבוה, סביר להניח שנקבל ריבית ממוצעת נמוכה מ5% בתיק.
2. החזר התחלתי חודשי גבוה בכמה מאות שקלים בחודש.
3. סך ההחזרים למשך חיי המשכנתא יהיה גבוה בעשרות אלפי ₪ ממשכנתא מתוכננת אישית.
4. אם נרצה לפרוע את המשכנתא, כנראה שתהיה עמלת פרעון שעלולה להגיע לעשרות אלפי ₪ לעיתים.
לסיכום, ההנחיות וההתעסקות המסיבית של בנק ישראל וכן "הבאז" שדוחף את נושא המשכנתאות למרכז התודעה בתקופה האחרונה, רק ממחישים את הצורך בייעוץ משכנתאות אישי ופרטני אשר ייתן מענה איכותי ונקודתי לכל משכנתא בכל משק בית ישראלי.